Gaat u samen met ouders of vrienden een huis kopen tot 4 personen dan koopt u in onverdeeldheid. Het is voor iedereen belangrijk om te weten of de gezamenlijke woning een box 1 of box 3 woning wordt. Mag u wel of niet de hypotheekrente aftrekken. Wordt de woning fiscaal beoordeeld zoals uw spaargeld (Box3). Of wordt de woning gezien als box 1. Dat betekent dan dat u geen belasting hier over hoeft te betalen. Benieuwd voor hoeveel geld u tot 4 personen een huis kan kopen? Bereken eens.
Eigenwoningregeling en fiscus vertellen
Valt de woning in box 3 dan betaald u over de waarde van de woning minus de schuld die u op het huis heeft, minus de vrijstelling belasting. Verderop een voorbeeld. Eerst even geheugen opfrissen en kort door de bocht eigenwoning definitie uitleggen.
Onder welke voorwaarden is er sprake van eigen woning (Rente aftrekbaar box1)
Van de volgende voorwaarden moeten dan sprake zijn.
- Eigen woning moet voor belastingplichtige en eventuele partner het hoofdverblijf zijn
- Belastingplichtige en eventuele partner genieten de voordelen uit de woning. Kosten en lasten drukken op hen.
- Waardeverandering gaat de belastingplichtige en of partner grotendeels aan. Hier wordt mee bedoeld 50% of meer.
Eigenwoningregeling en fiscus zullen zo overeenstemmen.
Huis kopen met 3 of 4 personen is kopen in onverdeeldheid
Er is een probleem als je koopt met méér dan twee eigenaars. Stel dat 4 vrienden samen een hypotheek willen afsluiten om een huis te kopen. Iedereen is dan voor 25% eigenaar. Je voldoet niet aan punt 4 wat vermeld: waardeverandering moet iedereen 50% aangaan. Iedereen komt op 25% met 4 personen en 33% met 3 personen. Huis valt dan in box 3.
Mogelijke oplossing na uitspraak Hoge Raad
Stel je koopt met 4 mensen een huis. In theorie zou het kunnen dat de woning in box 1 komt door de woning bouwtechnisch te splitsen. Dus niet kadastraal maar bouwtechnisch. Je hebt dan wel een omgevingsvergunning nodig. Als de woning bouwkundig in vieren wordt gesplitst dan mag het. Dus iedereen een badkamer etc. Verder mag er geen gezamenlijke huishouding zijn. De kosten van zo’n project zijn absurd hoog dat je mijn inziens beter in box 3 een woning kan kopen. Je hebt een ook een vrijstelling waardoor je voorlopig niets betaald. Lees hier de uitspraak van de Hoge Raad i.v.m. eigenwoningregeling. Hier staat dat je door een bouwkundige splitsing toch een woning kan kopen in Box 1.
Voorbeeld kopen in 25% onverdeeld eigendom
Samen met ouders een huis kopen met 4 personen van € 1.000.000,-. Fiscale eigenwoningregeling doen we even niet dus we kopen de woning in box 3. Eigendom voor 25% in onverdeeldheid. Ieder krijgt dus een hypotheek van € 250.000,-. In 2030 is de hypotheekhoogte nog € 213.000,-. In deze situatie ziet de fiscus een overwaarde in box 3 van € 250.000 minus € 231.000,- = € 37.000,-. De berekening in box 3 geeft aan dat u geen belasting betaald. U heeft namelijk een vrijstelling over € 57.000,-. Zolang u dus geen € 57.000,- aflost hoeft u geen belasting te betalen. Let op, raadpleeg altijd een fiscalist of de belastingdienst. Zaken kunnen wijzigen.
Huis kopen met ouders altijd succesvol
Samen met ouders een woning kopen blijft de enig manier om toch een huis te kunnen kopen. Dit kan dus ook met vrienden of andere familieleden tot 4 personen. Vindt u hypotheekrenteaftrek belangrijk? Begin er dan niet aan. Mocht de fiscus om welke reden dan ook anders beslissen dan zijn wij daar niet voor aansprakelijk. Raadpleeg altijd vooraf de notaris.
Samen kopen zonder voorbehoud van financiering
Koopt u met maximaal 2 personen een woning? Is het bieden lastig omdat anderen u voor zijn? Een huis kopen zonder financieringsvoorbehoud zonder risico of aansprakelijkheid is tegenwoordig mogelijk. Vraag hier om als u toch contact met ons opneemt over de eigenwoning regeling.